Zysk z magazynów wyższy niż z lokaty bankowej

Na co powinni się przygotować przedsiębiorcy? W jakim kierunku będzie zmierzał segment powierzchni magazynowych?

Pamiętajmy, że każdy sektor rynku nieruchomości rozwija się według pewnych, niezmiennych prawideł. W połowie lat 90. w Polsce wybuchła fala dużego popytu na powierzchnie magazynowe. Skutkiem tego boomu było powstawanie jak grzyby po deszczu uniwersalnych centrów logistycznych. Dziś obserwujemy nowy etap rozwoju tych powierzchni. Powstają kolejne centra, które coraz bardziej się specjalizują, to jest tendencja zauważalna niemal na całym świecie.

Koszty wynajmu magazynów będą rosły w 2008 roku?

Wszędzie obserwuje się spadek obowiązujących stawek. Dziś są one na poziomie znacznie niższym niż te kwoty, które obowiązywały jeszcze kilka lat temu. Przewiduję, że ten rynek będzie się rozwijał, jednak nie należy się spodziewać gwałtownego wzrostu stawek powierzchni magazynowych. Problem jest w czym innym - obserwujemy wzrost kosztów utrzymania tego typu powierzchni, a to rzecz jasna czyni tego typu inwestycję mniej opłacalną.

Brak skokowych podwyżek może wskazywać, że ten segment rynku po prostu się stabilizuje. Gdybyśmy chcieli poszukać głównych powodów boomu, o którym pan już wspomniał?

Przyczyny rozwoju zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe, są zrozumiałe i naturalne w każdej rozwijającej się gospodarce rynkowej. Na świecie następuje globalizacja procesów produkcji i zbytu, liberalizacja transportu, do tego dochodzą ciągle powstające nowe koncepcje zarządzania logistyką. Dodałbym jeszcze postęp w dziedzinie technologii informatycznych dotykających spraw zarządzania tego typu powierzchnią. To wszystko tworzy naturalną pożywkę, dla rozwoju rynku powierzchni magazynowych.

Magazyn magazynowi nierówny...

Oczywiście - sposoby i formy inwestycji przybierają rzecz jasna różny charakter. Możemy bowiem mówić o dynamicznie rozwijającym się segmencie rynku małych i średnich powierzchni magazynowych, czyli gdzieś na poziomie 30 tysięcy metrów kwadratowych, jak i o dużych kompleksach po 100 tysięcy metrów kwadratowych. Zauważamy tendencję, że coraz więcej powstaje kompleksów wyspecjalizowanych, stawianych pod bardzo konkretne potrzeby przedsiębiorców. Firmy inwestujące w tej branży próbują również wyprzedzić, przewidzieć rynkowe zapotrzebowanie.

Branża nieruchomości nie narzeka na zbyt wiele ułatwień. Deweloperzy wręcz podkreślają, że proces budowy osiedli mieszkaniowych, to droga przez mękę. A jak wygląda to w przypadku budowy powierzchni magazynowych?

W tym przypadku problemów legislacyjnych nie jest aż tak dużo. Można powiedzieć (oczywiście zakładając pewne uogólnienie), iż powierzchnie magazynowe powstają stosunkowo łatwo. Przede wszystkim dlatego, że nie ma aż tak poważnych ograniczeń i kontrowersji związanych z ich lokalizacją – nie stwarzają ani zagrożenia dla środowiska, nie ma także specjalistycznych wymagań co do infrastruktury. Najważniejsze jest zapotrzebowanie na tereny i bo znajdowanie lokalizacji o powierzchni kilku hektarów może być problemem. Zwłaszcza w niektórych regionach Polski, gdzie tereny zostały już powykupywane.

Według oceny specjalistów – czy jest to droga inwestycja?

Nie jest z tym najgorzej. Koszty budowy takiej powierzchni magazynowej szacuje się dość różnie – wszystko zależy od technologii, projektu, użytych materiałów, ale można uogólniając przyjąć, że są to koszty w granicach 400-500 euro za każdy metr kwadratowy. Reasumując – nie są one zbyt wysokie. Stawki za wynajem natomiast wynoszą około 4-7 euro za metr kwadratowy. Trochę drożej wypadają one w przypadku powierzchni kombinowanych: biurowo-magazynowych, na które jest coraz większe zapotrzebowanie.

Czy na rynku powierzchni magazynowej jest szansa na aktywację tak zwanej ściany Wschodniej? Czy plany rozwoju infrastruktury drogowej w związku z organizacją Euro 2012 mogą mieć na to pozytywny wpływ?

Nie generalizowałbym i nie przeceniał roli Euro 2012. Sądzę, że sam fakt rychłej organizacji mistrzostw i próby budowy nowoczesnej sieci drogowej, nie będą wystarczającym powodem do tego, aby w ślad za tym powstawały centra magazynowe. Przy sprzyjających warunkach gospodarczych powstaną i tam, ale raczej nie jako pośredni efekt inwestycji związanych z Euro 2012. Na razie jednak – przynajmniej według oceny ekspertów, logistyków, ale również i zapowiedzi inwestorów, nie jest to kierunek, gdzie będą prowadzone nowe inwestycje w najbliższych latach. To jeszcze nie ten czas i jeśli już zaczną powstawać, to skala inwestycji raczej nie będzie tak duża jak na Mazowszu, w Wielkopolsce, czy na Śląsku. Trudno się temu dziwić. Gdzie bowiem obecnie najliczniej powstają magazyny? Wokół dużych ośrodków przemysłowych, gdzie jest duże zapotrzebowanie na usługi transportowe (a zatem przemysł odzieżowy, motoryzacyjny, budowy maszyn). Podkreślam jednak, że globalizacja tego rynku zaopatrzenia może z czasem spowodować, że w dowolnym miejscu inwestor stworzy sobie bazę, kierując się korzystną dla siebie kalkulacją ekonomiczną.

Jakiś przykład takiego postępowania?

Powyższą tendencję zobaczymy, gdy przyjrzymy się decyzjom, które podejmują ostatnio sieci handlowe – dla nich najistotniejsze są: dobre położenie i niskie koszty takiej inwestycji. Na przykład pod Swarzędzem, a więc w miejscowości peryferyjnej dla Poznania, powstał niedawno wielki magazyn zaopatrzeniowy dla Biedronek. Dlaczego? Bo tam po prostu była tania ziemia, a sąsiedztwo dużego miasta – węzła komunikacyjnego, dodatkowo uzasadniło tę decyzję.

Według najnowszego raportu firmy Goodman – zasada jest dość prosta: tam gdzie powstaną nowe autostrady, tam powstaną również i centra magazynowe...

Od razu nasuwa mi się pytanie, w jakim tempie powstaną te autostrady? Znając polskie realia... Na razie widzimy, że postanie południowej autostrady nie zaowocowało powstaniem dużych centrów logistycznych, myślę jednak, że to się zmieni w przyszłości.

Centra magazynowe niezbędne są przedsiębiorcy, by rozwijał firmę. A co w przypadku, gdyby potraktować ich zakup, jako inwestycję na przyszłość – szansę na zwrot kapitału i dobry zarobek?

Obecnie takie potraktowanie jest uzasadnione. Według najnowszych opracowań analityków – stopa zwrotu wynosi w tym przypadku od 7 do 9 procent w skali roku, a więc jest relatywnie wysoka. Jest konkurencyjna jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, czy nawet o powierzchnie handlowe.

Jest też zauważalnie wyższa niż zysk z lokaty bankowej... A co z ryzykiem?

Jest - dziś nie ma inwestycji na rynku nieruchomości, które byłyby podejmowane bez ryzyka. Złoty czas prosperity z lat 90. skończył się. Inwestor musi wkalkulować ryzyko w czasie podejmowania działań. W przypadku budowy, zakupu, wynajmu powierzchni magazynowej jest ono przede wszystkim związane z wyborem lokalizacji. A zatem w pierwszej kolejności lokalizacja, po drugie – znów lokalizacja, po trzecie.... no cóż - lokalizacja. Natomiast dopiero potem dochodzą czynniki techniczne, ekonomiczne, które będą różnicować opłacalność takiego przedsięwzięcia.

Co zatem może stanąć na przeszkodzie w rozbudowie inwestycji magazynowych?

Można zapytać – „co” lub „kto”. Przeszkody są zupełnie subiektywne i wynikają na przykład z nieprzygotowania do rozmów z inwestorami, czy niekiedy trudnych do zrozumienia oporów władz lokalnych. Natomiast przyczyn obiektywnych wynikających ze stanu koniunktury na razie nie ma i wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie nie będzie.

Chyba warto do tego dodać wysokie ceny materiałów budowlanych?

Tak. To trzeba mieć na uwadze, tak jak i rosnącą cenę pracy. Należy również pamiętać, iż ten segment budownictwa jest specyficzny, jeśli chodzi o wykorzystanie materiałów. W dużej mierze opiera się bowiem na konstrukcjach stalowych, a jak wiemy ceny stali w ostatnim czasie bardzo poszły w górę droga. Jeśli przyjmiemy, że rynek materiałów budowlanych nam się w ostatnich tygodniach ustabilizował i uspokoił, to jeśli chodzi o konstrukcje stalowe, ten proces na razie nie nastąpił.

Jaka jest szansa na zaistnienie na rynku powierzchni magazynowych dla mniejszych firm, z polskim kapitałem. Na konkurencję z wielkimi zagranicznymi deweloperami, operatorami logistycznymi?

Rzeczywiście, rynek największych powierzchni magazynowych zdominowany jest przez duże firmy o zasięgu międzynarodowymi. Jednak widziałbym szansę dla krajowych przedsiębiorców, którzy znajdą dla siebie niszę rynkową. Wiele firm sektora MSP już dziś świetnie sobie radzi, jeśli chodzi o mniejsze powierzchnie, także te biurowo-magazynowe, specjalistyczne. Tu nie trzeba mieć dziesiątków milionów złotych na inwestycje, ważne są: znalezienie dobrej lokalizacji na działalność i pomysłu na biznes. I można działać bez kompleksu wobec międzynarodowych gigantów.

Profesor Henryk Gawron jest szefem Katedry Inwestycji i Nieruchomości Akademii Ekonomicznej w Poznaniu. Katedra zajmuje się opracowywaniem analiz opisujących rynek nieruchomości – tak mieszkaniowych (pierwotny i wtórny), jak i komercyjnych (biura, powierzchnie handlowe, magazyny).