TEMAT TYGODNIA / NIE CZAS I MIEJSCE NA INWESTYCJE SPEKULACYJNE

Nie czas i miejsce na inwestycje spekulacyjne

Promowany w ostatnich tygodniach czasie system budowy powierzchni komercyjnych build-to-suit (BTS) to przede wszystkim działanie marketingowe deweloperów, czy szybka reakcja na rzeczywiste zapotrzebowanie ze strony rynku?

Tego typu forma realizacji projektów również w poprzednich latach była w jakimś stopniu zauważalna. Tyle tylko, że nie miała odpowiednich warunków i bodźców do rozwoju. Dobra, czy wręcz doskonała sytuacja rynkowa spowodowała, że deweloperzy skupiali się raczej na tym, aby budować obiekty spekulacyjnie. O BTS, a więc o budowie pod bardzo konkretne zamówienie ze strony klienta, faktycznie zaczęto głośniej mówić wtedy, gdy sytuacja rynku się pogorszyła.

Czy można zauważyć jakąś znaczącą zmianę w liczbie inwestycji typu BTS, jeśli spojrzymy na najświeższe dane obejmujące ostatni kwartał 2008 roku?

W podsumowaniach obejmujących już czwarty kwartał, nie widać jeszcze znaczącego wzrostu liczby tego typu projektów. Faktycznie jednak w ostatnich miesiącach najwięksi deweloperzy położyli nacisk na marketingowe przedstawienie możliwości swoich działów dedykowanych systemowi BTS. Powtórzę, że obecnie nie ma to faktycznego przełożenia na rynek i liczbę projektów realizowanych przez firmy.

Jaki jest tego powód? Brak zainteresowania wśród kontrahentów, a może nieznajomość tego typu formy współpracy z deweloperem?

Wynika to przede wszystkim z faktu, że jak na razie na rynku jest dość duża liczba metrów kwadratowych powierzchni, których budowa (lub faktyczne rozpoczęcie realizacji projektów) rozpoczęła się jeszcze przed kryzysem. Mówimy tu przede wszystkim o powierzchni budowanej spekulacyjnie. W momencie, gdy jej zacznie brakować, to de facto jedynym sposobem dla najemców, aby znaleźć coś w dobrej lokalizacji i standardzie pod wynajem, będzie realizacja projektów typu BTS.

Rozróżnię tu jednak dwie formy współpracy między klientem a deweloperem – podobne, ale nie takie same. Pierwsza z nich to właściwy BTS, a więc budowa pod konkretne wymagania klientów, również w kontekście lokalizacji. Druga to kontrakty typu pre-lease. W tym przypadku deweloper ma zabezpieczoną ziemię (na przykład w ramach istniejących już parków). Dysponuje zatem wolnym gruntem, z odpowiednio przygotowaną infrastrukturą. System pre-lease polega na tym, że budowa nowego obiektu zaczyna się w momencie podpisania umowy z najemcą, ale w miejscu wskazanym faktycznie przez dewelopera.

Obserwujemy, że tego typu tendencja jest bardzo wyraźna i oceniamy, że właśnie w tym kierunku będzie zmierzał rynek powierzchni komercyjnych, a więc także dedykowanych dla branży logistycznej. Udział tego typu kontraktów będzie rósł wraz ze zmniejszającą się ilością wolnej powierzchni.

Jest jakaś grupa klientów, która w szczególny sposób może zainteresować się BTS-em?

Kontrakty typu BTS również będą powstawać w większej liczbie, a związane jest to również z sytuacją na rynku finansowym. Firmy, które do tej pory chciały realizować samodzielnie inwestycje – na przykład wybudować magazyny, będą miały problemy z uzyskaniem finansowania. Zapewne więc zmienią strategię i wybiorą najem lub będą rozmawiać z deweloperami o realizacji projektów BTS. Deweloperzy widzą potencjał u klientów zainteresowanych tego typu produktem, wśród firm, które do tej pory planowały własną inwestycję. Do tej pory każdy mówił: „nie, dziękujemy, ale sami będziemy budować, bo się na tym znamy, albo jest to tańsze niż wasz współudział”. W momencie kryzysu bardziej są skłonni do rozważenia propozycji firmy deweloperskiej To co się wyraźnie zmienia – koniec budowania spekulacyjnego, a że rynek nie znosi próżni, to otwiera się pole dla nowych form współpracy z klientem.

TEKST STANOWI CZĘŚĆ RAPORTU ZATYTUŁOWANEGO: „DEWELOPERZY KONTRA KRYZYS”. CAŁY RAPORT DOSTĘPNY JEST W PAPIEROWEJ WERSJI WYDANIA DWUMIESIĘCZNIKA „LOGISTYKA A JAKOŚĆ” (NR 01/2009, STYCZEŃ-LUTY 2009)

do góry | powrót