Popyt w pierwszym półroczu niczym w całym 2006 roku

Dane rynkowe robią wrażenie - już w pierwszym kwartale zanotowano rekordowy wolumen zawartych umów najmu. Popyt w drugim kwartale był niższy niż na początku roku, ale porównywalny do tego z ostatniego kwartału 2007 roku.

Czas na stabilizację

Obecnie sytuacja się stabilizuje. W drugiej połowie roku spodziewamy się, że dynamika wzrostu będzie niższa niż w ubiegłych latach. Popyt nie będzie, jak dotychczas, rósł o 50 procent rocznie, ale pozostanie na poziomie sprzed roku. Jednak na razie recesja nie dotknęła rynku powierzchni magazynowych i w najbliższym czasie mu nie zagraża. Po stronie podaży rynek powierzchni magazynowych jest stabilny. Pojawiają na nim się kolejne inwestycje, a większość powstających projektów jest już wynajęta, deweloperzy zaś dysponują zasobami ziemi w atrakcyjnych lokalizacjach.

Głównym czynnikiem determinującym lokowanie powierzchni magazynowych jest infrastruktura drogowa. Dotychczas nowoczesne magazyny powstawały w centralnej oraz południowo-zachodniej części kraju, w obrębie dużych miast i aglomeracji: w Warszawie, w Poznaniu, we Wrocławiu, w rejonie Górnego Śląska, Polski Centralnej oraz Krakowa. Od niedawna powstają również w Polsce północnej (Trójmiasto, Szczecin), a wkrótce powstaną również w Toruniu i Bydgoszczy. Region Polski południowo-wschodniej nie był dotychczas atrakcyjną lokalizacją pod nowe inwestycje. Przewiduje się, że sytuacja ta zmieni się wraz z rozwojem infrastruktury drogowej. Dzięki planowanym inwestycjom infrastrukturalnym w ciągu najbliższych kilku lat rynek powierzchni magazynowych będzie rozwijał się: w Lublinie oraz Rzeszowie. Regiony te mogą stać się atrakcyjnie ze względu na dostęp do tańszej siły roboczej, bliskość wschodniej granicy. Mogą tu powstać centra dystrybucyjne obsługujące naszych wschodnich sąsiadów.

Nowy produkt – parki biznesowe

Nowym produktem na rynku nowoczesnych powierzchni magazynowych są parki biznesowe, które oferują moduły o powierzchni około 500 metrów kwadratowych. Dotychczas minimalne moduły możliwe do wynajęcia to 2700 metrów kwadratowych, dlatego też firmy poszukujące mniejszych powierzchni musiały wynajmować magazyny w starszych budynkach.

Model „small units” funkcjonuje w innych krajach europejskich i najczęściej łączy powierzchnie magazynowe z nowoczesnym biurem. Ze względu na rosnące zapotrzebowanie na małe moduły we Wrocławiu oraz w Łodzi powstają pierwsze tego typu obiekty deweloperów: Parkridge i Panattoni. Kolejni deweloperzy planują inwestycje w Warszawie, Poznaniu i na Śląsku.

Wysokość czynszów za wynajem powierzchni magazynowych różni się w zależności od regionu, bliskości do centrum miasta i dojazdu. W lipcu 2008 roku najwięcej płacono za magazyn w pobliżu centrum Warszawy, nominalnie nawet do 6 euro za metr kwadratowy. Od początku roku czynsze wzrosły o około 10-15 procent i w zależności od regionu wahają się nominalnie od 3,3-3,8 euro za metr kwadratowy. W najbliższym czasie spodziewany jest dalszy wzrost cen.

Prym wiodą firmy logistyczne

Pierwsza połowa 2008 roku to kolejne udane półrocze na rynku powierzchni magazynowych. Łączny popyt na nowoczesne magazyny wyniósł 864 tysięcy metrów kwadratowych, czyli prawie tyle, ile w całym 2006 roku oraz o przeszło 200 tysięcy metrów kwadratowych więcej niż w pierwszej połowie 2007 roku.

Firmy z branży logistycznej, które od kilku lat pozostają jednym z głównych motorów napędzających popyt na nowoczesne magazyny, zawarły 34 procent wszystkich transakcji. Na drugim miejscu znalazły się sieci sklepów (17 procent), a na kolejnych, w zależności od regionu, firmy z branży spożywczej (6 procent), produkcyjnej (4 procent), papierniczej (3 procent) i kosmetycznej (3 procent).

Warszawa pozostaje najbardziej atrakcyjną lokalizacją pod względem wynajmowanych powierzchni magazynowych. W pierwszej połowie 2008 roku wynajęto tutaj 266.500 metrów kwadratowych, to oznacza, że co trzecia transakcja w Polsce została zawarta właśnie w tym rejonie. Na drugim miejscu znalazła się Polska Centralna (179 tysięcy metrów kwadratowych). Zawarto tam największą na polskim rynku transakcję najmu – 56 tysięcy metrów kwadratowych – dokonaną przez sieć sklepów Leroy Merlin. Na kolejnych miejscach znalazły się Górny Śląsk (161.100 metrów kwadratowych), Poznań (137.500 metrów kwadratowych) i Wrocław (108.500 metrów).

Biorąc pod uwagę podpisane umowy najmu, wiodącymi deweloperami są Panattoni (31-procentowy udział w rynku), ProLogis (28 procent) oraz SEGRO (11 procent).

Co trzecia inwestycja powstaje blisko stolicy

W pierwszej połowie 2008 roku oddano do użytku 645 tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej, tym samym łączna podaż w Polsce wyniosła 4.460.000 metrów kwadratowych. Dominującym rynkiem pozostaje Warszawa, która skupia 45 procent łącznych zasobów. Po regionie warszawskim, największymi zasobami dysponuje Poznań (16 procent), Górny Śląsk (15 procent) oraz Polska Centralna (12 procent). Pod względem dynamiki przyrostu powierzchni magazynowej w pierwszym półroczu 2008 roku wysunął się rejon Wrocławia, w którym podaż wzrosła aż o 50 procent w porównaniu do czwartego kwartału 2007 roku. Tym samym udział Wrocławia w łącznych zasobach Polski wzrósł do 9 procent.

Na koniec pierwszego półrocza 2008 roku współczynnik pustostanów w Polsce zmalał do 8,3 procent w porównaniu do 9,8 procent na koniec 2007 roku. Najwyższy był we Wrocławiu (18,1 procent). Jednak nie oznacza to, że słabnie popyt na powierzchnie magazynowe w tym rejonie. W pierwszym półroczu oddano tam rekordową ilość nowo zbudowanej powierzchni, na którą jeszcze nie zostały zawarte umowy najmu.

Obecnie buduje się mniej niż pod koniec 2007 roku, łącznie w realizacji jest 1.064.000 metrów kwadratowych. Wysoki jest za to odsetek powierzchni, która została wynajęta jeszcze w trakcie budowy. W lipcu 2008 roku wyniósł on 43 procent (dla porównania w grudniu 2007 roku – tylko 30 procent). Co trzecia nowa inwestycja powstaje w rejonie Warszawy (328.000 metrów kwadratowych.). Dynamicznie rozwija się również region Polski Centralnej, w którym buduje się obecnie ponad 305.000 metrów kwadratowych (45 procent tej powierzchni znalazło już najemców) oraz Górny Śląsk, w którym powstaje prawie 214.000 metrów kwadratowych powierzchni magazynowej (60 procent jest już wynajęte).

Autorką tekstu jest Malwina Walkiewicz, Industrial Department Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.

FOT. PANATTONI

Biorąc pod uwagę podpisane umowy najmu, wiodącymi deweloperami są Panattoni - 31-procentowy udział w rynku, ProLogis - 28 procent - oraz SEGRO (11 procent). Na wizualizacji: Panattoni Park Wrocław.

do góry | powrót